غسل الأموال في العقارات: كيف يعمل المحتالون
الملاذات الضريبية ، رجل القش ... إليك السيناريوهات التي واجهت السلطات بالفعل والتي ينبغي أن تنبه المهنيين في هذا القطاع.
عشرات الآلاف من تقارير المعاملات المشبوهة تتراكم على مكاتب وكلاء Tracfin ، هؤلاء المحققون الفائقون لغسيل الأموال. من بين هذه الملاحظات السرية ، يأتي 178 فقط من وكلاء العقارات. ومع ذلك ، يعد القطاع هدفًا متميزًا للشبكات لإخفاء الأموال القذرة. قصص الاحتيال. شراء عقار من قبل "شخص معرض سياسياً ". اتصلت مدام إكس بوكالة عقارات في جنوب فرنسا لشراء عقار استثنائي مقابل 3 ملايين. زوجها ، الذي يعيش مثلها في بلد خارج الاتحاد الأوروبي ، سيقوم بتحويل الأموال من حسابه الموجود في ملاذ ضريبي. أخيرًا ، بعد إعلان الشك والبحث من قبل وكلاء Tracfin ، اتضح أن السيدة X هي زوجة "شخص مكشوف سياسيًا" (PPE): زوجها معروف في بلده بتحويل الأموال ، كما يشهد عليه وحدة الاستخبارات المالية في بلده الأصلي. يخضع الزوجان أيضًا لإجراءات تجميد الأصول.
شراء العقارات بأموال خفية . تتلقى مدام إكس ، المستأجرة في شقتها ، رسالة من مالكها تبلغه بأنه سيبيع ممتلكاته. من الواضح أن الشابة ، العاطلة عن العمل والتي تحصل على إعانات البطالة ، ليس لديها أصول مالية وغير قادرة على الاستجابة لعرض الشراء من مالكها. ومع ذلك ، بعد بضعة أسابيع ، توصلوا إلى اتفاق ومنحه المالك ، عبر ثلاثة سندات دين ، قرضًا بقيمة 385000 يورو ، وهو مبلغ أقل من سعر السوق. بعد تنبيه من وكالة العقارات ، اكتشف وكلاء Tracfin بسرعة ودائع نقدية كبيرة في الحسابات المصرفية للمستأجر ، والتي لا تتطابق مع دخلها أو الإقرار الضريبي. يشتبه في إخفاء الدخل والتهرب الضريبي.
شراء عقار نيابة عن طرف ثالث . فني صيانة يبلغ من العمر 21 عامًا يزور شقة معروضة للبيع بسعر 490 ألف يورو. ويوضح أنه سيمول مشروعه بدون قرض ولكن بأموال خاصة. أثناء الزيارة ، تقود سيدة أكبر سنًا المناقشة ، وتتحمس وتطلب من الوكيل العقاري ما إذا كان يمكن دفع جزء من البيع نقدًا. وسرعان ما أدرك وكلاء Tracfin المطلعين أن أصول ودخل فني الصيانة الشاب لا تتوافق مع شروط التمويل.
من ناحية أخرى ، فإن حسابات رفيقتها وزوجها ، مديري شركة صغيرة ومتوسطة لاستيراد وتصدير السيارات ، مشبوهة. يتم خصم مبالغ كبيرة من حساب الشركة ثم يتم إيداعها في حسابهم الشخصي. ويثبت إقرارهم الضريبي أنهم يقللون من حجم مبيعاتهم. سيُظهر تحقيق Tracfin أن فني الصيانة كان "رجل قش" يستخدم للفحص والسماح للزوجين بالاستثمار بالمبالغ المختلسة من الشركة.
نشأ مصطلح "غسيل الأموال" من سلسلة الغسيل التي استخدمها آل كابوني: "محل التنظيف الصحي" في عام 1928 والذي كان بمثابة واجهة قانونية لأنشطته غير المشروعة.
(ألفونسو كابوني بالإيطالية) قال إن آل كابوني ، المولود في بروكلين (نيويورك) في 17 يناير 1899 وتوفي في ميامي بيتش (فلوريدا) في 25 يناير 1947 ، هو أحد أشهر رجال العصابات الأمريكيين في القرن العشرين. الملقب بـ "سكارفيس" ("الندوب") ، جمع ثروته من تهريب المشروبات الكحولية خلال الحظر في عشرينيات القرن الماضي.
ألفونس كابوني
العقارات في قلب عملية غسيل الأموال في فرنسا
يضغط بيرسي على وكلاء العقارات لرفع المزيد من الملفات المشكوك فيها.
لا تزال الكثير من الصفقات العقارية المشبوهة تتداعى.
إنه غربال تتسلل إليه الأموال القذرة والجريمة المنظمة وحتى الإرهابيون. يفلت قطاع العقارات ومعاملاته السنوية المليون من رادار المحققين الماليين الفائقين في بيرسي. في هذه الخدمة المتطورة والمسؤولة عن "معالجة المعلومات الاستخبارية واتخاذ الإجراءات ضد الدوائر المالية السرية" ، والتي تسمى Tracfin ، يتم المطالبة بنتائج أفضل. وعلى وجه الخصوص ، هناك تحسن واضح للغاية في التعاون بين أولئك الذين يرون كل ما يحدث: وكلاء العقارات. الإجراء بسيط: في حالة الشك ، يتعين عليهم إرسال ملاحظة إلى وكلاء Tracfin. ولكن ما هي الملفات الشخصية المعرضة للخطر؟ المذكرة التي تم تحديثها للتو وسيتم تقديمها هذا الثلاثاء للمحترفين ترسم صورة روبوتية للعميل ليكون حذرًا منها.
يخاطر الضباط بغرامة كبيرة
كان من المفترض أن يقوموا بالمراقبة والتحقق والتنبيه لمدة 20 عامًا. ومع ذلك ، فإن القليل جدًا من وكلاء العقارات يفعلون ذلك. في عام 2017 ، من بين 70000 تقرير معاملات مشبوهة تلقتها Tracfin ، جاء 178 فقط من وكلاء العقارات. نسبة 0.25٪! يحتل المصرفيون وشركات التأمين المرتبة الأولى في هذا المجال إلى حد بعيد ، حيث حصلوا على 80٪ من الإعلانات. لذلك يجب على وكلاء العقارات أن يشمروا عن سواعدهم. خلف الكواليس ، هناك وكلاء من المديرية العامة للمنافسة وشؤون المستهلك ومكافحة الاحتيال (DGCCRF) في حالة ترقب. والسيطرة! "المحترف الذي لم ينبه Tracfin خلال عملية بيع مشبوهة يخاطر بغرامة كبيرة تصل إلى 5 ملايين يورو ، وفرض حظر مؤقت على ممارسة الرياضة" ، يحذر فيرجيني بومونييه ، مدير عام الشركة.
"الوكيل العقاري لا يدفع له مقابل القيام بذلك"
دعا وكلاء العقارات هذا الثلاثاء لمناقشة التزاماتهم ، وهم يدافعون عن أنفسهم. "لست متأكدًا من أنه يمكننا أن نفعل ما هو أفضل ، لوران فيمونت ، رئيس شبكة Century 21. الشخص الخبيث الذي يسعى لغسل الأموال لا يمر عبر وكالة: عليك إظهار ساق بيضاء ، وإعطاء أوراق هويته بالإضافة إلى معلومات عن التمويل الذي يمكن أن يكون مصدر تعقيد. »هل ستبالغ شركة Tracfin في غسيل الأموال في القطاع العقاري؟ إريك علوش ، مدير شبكة ERA ، لا يذهب إلى هذا الحد. من الطبيعي أن نحارب غسيل الأموال. "ومع ذلك ، فإن رئيس الشبكة منزعج من هذه" الإجراءات الروتينية الثقيلة "التي يتم فرضها على المهنيين. يسرد قائلاً: "إن إعلان الشك يستغرق وقتًا ، ويتطلب عملاً". ومع ذلك ، لا يتم الدفع للوكيل العقاري مقابل القيام بذلك ، وعليه أن يدير وكالته. "
يمكن لكل ملاحظة بدء التحقيق
لكن جميع الشبكات تدرك أن التدريب يمكن أن يحسن النظام. "لا سيما مع معدل الدوران المرتفع في قطاعنا ، لسنا محصنين ضد وجود وكيل عقارات سيء التدريب ، والذي يغريه إغراء المال ، وينسى الإدلاء بتصريح" ، كما يعترف فابريس أبراهام ، رئيس شبكة Guy Hoquet. ولكن ما فائدة هذا التجسس القريب؟ لتفكيك الشبكات. يمكن لكل ملاحظة بدء تحقيق ، أو إكمال تحقيق مستمر. في العام الماضي ، أتاح التصريح البالغ 70000 إحالة 2700 ملف إلى العدالة أو إدارة الضرائب أو مختلف أجهزة المخابرات. غالبًا ما تكون النتيجة تفكيك شبكات غسيل الأموال.
بقلم / أوريلي ليبيل